|
|
|
|
|
Андеррайтинг – это оценка возможностей
клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита. В процессе
андеррайтинга происходит расчет суммы кредита, который потребитель сможет
выплатить, с учетом особенностей самого заемщика (тип трудоустройства,
ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаемщиков
или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев и
т.д.). |
Обычно банки выдвигают к заемщику
ипотечного кредита менее жесткие требования, чем при других
видах кредитования. Вместе с тем всегда проводится проверка
дохода, проверка оценки недвижимости аккредитованными
оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие
действия, повышающие безопасность сделки.
Также клиенты изучаются на
предмет мошенничества. Для подтверждения сведений по доходам
банки запрашивают справку по форме 2-НДФЛ. В некоторых случаях
банк может обойтись и без справки о доходах, но тогда стоимость
кредита для заемщика обойдется дороже. Также банк может
потребовать справку о доходах свободной формы или на бланке
кредитной организации, устное подтверждение руководства
организации-работодателя. Нередко анализируются текущие расходы
заемщика или доходы организации, в которых заемщик является
руководителем или крупным акционером.
Интересно, что надежность
заемщиков, которые берут кредиты на приобретение квартир в
строящихся домах, андеррайтерами банков нередко оценивается даже
более высоко, чем надежность заемщиков, покупающих на кредитные
средства жилье на вторичном рынке. Андеррайтеры исходят из того,
что новое жилье является более дорогим и его приобретают
потребители с
более высоким уровнем достатка.
При оценке платежеспособности заемщика
обычно вычисляются соотношения:
– П/Д (платеж/доход, отношение платежей
по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период с учетом
количества иждивенцев),
– О/Д (обязательства/доход, отношение
обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому
доходу),
– К/З (кредит/залог, отношение суммы
запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества),
– К/Л (кредит/ликвидационная стоимость,
отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи
недвижимого имущества).
|
|
|
Таковой набор показателей отражает
адекватную картину платежеспособности заемщика и позволяют
стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Как
правило, для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты
заранее рассчитаны и утверждены, однако могут корректироваться в
некоторых случаях (например, по возрасту, нестандартному объекту
кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.).
Коэффициенты П/Д, О/Д и К/З могут
варьироваться в зависимости от субъекта РФ, а также предпочтений того
или иного банка и размеров средней оплаты труда. Как правило, П/Д = не
более 40 %; О/Д = не более 60 %; К/З = не менее 30 % и не более 90 % .
После расчета по этим коэффициентам
обычно выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет
являться суммой кредита.
Хотя правила андеррайтинга являются
стандартными, на практике, как правило, они определяются каждым банком в
отдельном порядке.
Клиент проходит андеррайтинг дважды.
Первый раз при обращении к ипотечному брокеру перед заключением договора
на оказание услуг (андеррайтинг проводит андеррайтер брокерской
компании). Второй раз уже в банке при рассмотрении заявления на выдачу
ипотечного кредита потребителю (андеррайтинг проводят кредитные аналитики банка).
|
|
|
|