Офис на современном рынке недвижимости

Сегодня очень быстро развивается рынок офисов. Офис (от английского office) – это помещение, здание или комплекс зданий в котором работают служащие. В офисе принимают клиентов, хранят и обрабатывают документы, архивы, ведут различные дела.

Иногда офисом называют рабочий кабинет руководителя или сотрудника общественной организации, корпорации и т. д.

Часто офисом называют помещение, в котором находится руководство компании и адрес которого указывается как место расположения фирмы при ее регистрации. Нередко главный офис называют штаб-квартирой.

Обычно при сделках с офисной недвижимостью рассматриваются категории и классы офисов, характеристики офисов. Офисные помещения можно купить, продать, арендовать. В рекламе офисов есть своя потребительская специфика.

Категории и классы офисов

Офисы, как правило, относят к той или иной категории. Наиболее распространенной является буквенная классификация. В соответствии с ней выделяются основные категории офисных помещений: A, B, C, D. A – это наиболее высокий. D – наиболее низкий класс. Дополнительно они уточняются путем дополнения символами "+" и "-" (A+, A, A– и т. д.), а также и цифровыми индексами (A1, A2, А3 и т. д.).

Считается, что офисное здание класса "А" должно удовлетворять не менее чем 16 из 20 разработанных стандартных потребительских критериев, офисное здание класса "В" – не менее чем 10 из 20 критериев, офисное здание класса "С" – не менее чем 8 критериев.

20 стандартных критериев офисов:

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400–450 кг на 1 кв. м;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий / столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18–20 м.

Офисы класса "А"

Офисы классов "А" являются самыми дорогими и располагаются в центральной части города, в престижных зданиях, имеют высокое качество отделки, многофункциональные помещения (офисы, конференц-залы), современные инженерные системы (скоростные лифты, кондиционеры, беспроводной интернет), охранные системы, противопожарные системы, круглосуточная охрана, охраняемые парковки (с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений) и т.д. Располагаются офисы класса "А" удобно с точки зрения транспортной доступности.

Офисы класса "A+" (A1) – это помещения с профессиональным управлением, отвечающим международным потребительским стандартам, с оригинальной архитектурой, имеющие источник бесперебойного электропитания и оборудованные по самому последнему слову техники с учетом максимально эргономичных условий труда для персонала. Обычно по такие офисы говорят "интеллектуальные здания" и они располагаются в престижной части города. Считается, что в офисе класса "A+" (A1) расстояние между полами двух этажей не должно быть менее 3,6 м, расстояние между колоннами не должно быть менее 6 м и не меньше 20 % окон должны выходить на фасадную сторону здания.

Офис класса "A" ("A2") – это, обычно, здание, отвечающее практически всем характеристикам офисных зданий класса "A+" (A1), но все-таки уступающее классу "A+" (A1) по нескольким незначительным параметрам (не очень эффективная планировка, меньшее количество окон, отсутствие ресторана и т.д.).

Офис класса "A–" ("A3") – это здание, по своим характеристикам близкое к классу "A" ("A2"), но уступающее ему по нескольким незначительным параметрам (отсутствие подземного паркинга, не очень удачное местоположение, менее эффективная вентиляция, менее квалифицированный персонал и т.д.)

Офисы класса "B"

Офисы классов "B" – это, в основном, бывшие бизнес-центры класса А, которые были отремонтированы после нескольких лет эксплуатации. Являются самыми востребованными на рынке, т.к. немногим уступая в унитарных характеристиках оригинальным и пафосным офисам класса "A", обходятся значительно дешевле.

Офисы класса "B+", (или В1) удовлетворяют не менее чем половине потребительских критериев, предусмотренных для офисных зданий класса А. В частности, у них должно быть хорошее местоположение, транспортная доступность, профессиональное управление, респектабельный внешний вид, свободная планировка, эффективная вентиляция, кафе или столовая для персонала и т.д.

Офисы класса "B" ("B2") могут уступать офисам класса "B+" (В1) по таким критериям как эффективная вентиляция или эксплуатация здания, качество отделки и т.д.

Более функциональны для офисы класса "B" новостройки и менее удобны старые здания неудобной планировки и бывшие научно-исследовательские институты или промышленные предприятия.

Арендные ставки в офисах классов "B" колеблются в интервале $350–600 за 1 кв. м в год.

Офисы класса "С"

Офисы класса "С" – это в больше степени здания советского времени постройки – бывшие научно-исследовательские институты и фабрики. Обычно отличаются не лучшей транспортной доступностью, внешней непрезентабельностью, неэффективной планировкой, нелучшим кондиционированием, проблемами с телекоммуникациями, отсутствием современной отделки, парковки и т.д. Часто требуют ремонта силами арендатора.

Офисы класса "C1" – это обычно реконструированное здание постройки советского времени, имеющее новую систему кондиционирования и вентиляции.

Офисы класса "C2" отличаются наличием принудительной вентиляцией и практически отсутствием управления зданием.

Офисы класса "D"

Офисы класса "D" – это обычно старые административные здания или здания НИИ, требующие капитального ремонта, имеющие сложные подъезд и не имеющие стоянки, отличающиеся непрезентабельным видом, отсутствием кондиционирования, устаревшими инженерными коммуникации, неудобной планировкой, отсутствием столовой и т.д.

Выбор офиса

Часто в одном офисном здании одновременно сосуществуют компании, ведущие разнородную деятельность. Однако, многим компаниям важно иметь отдельный вход, отдельную парковку, отдельные коммутируемые линии. Поэтому потребительским спросом пользуются, как офисы в общем офисном здании, так и отдельное крыло здания или вообще отдельное здание.

Особенно большим спросом пользуются небольшие офисы. Наиболее дешевые офисы предлагаются в подвалах и на чердаках. В подземных помещения длительное нахождение в подвале опасно, туда осаждается пыль, стекает дождевая вода с грязью. Из под фундамента выделяется вредный земельный газ – родон. Часто подвалы затапливают канализационные стоки. В таких помещениях обычно живут грызуны, тараканы, комары и т.д. Там не хватает естественного света, а постоянное искусственное вредно для глаз. Как правило, в подвалах повышенная влажность, с которой не справляется даже хорошая вентиляция.

В офисе на крыше много естественного света и тратится меньше энергии на освещение. Зимой в нем теплее, чем на нижних этажах. Наверху меньше шума, пыли, вредного воздуха. На "верхних" этажах устойчивая мобильная связь.

Самые дорогие офисы имеют отдельный вход с улицы, имеющей большой поток пешеходов. Их обычно используют как торговые точки.

Хотя офисы, находящиеся ближе к автострадам и остановкам общественного транспорта дороже, но зато сотрудники (партнеры и клиенты) не будут зря тратить свое драгоценное время.

В офисах категорий ниже класса "А" может не предоставляться мебель, офисные перегородки, которые придется закупать за свой счет.

Купить и продать офисное помещение

Купить офисное помещение можно самостоятельно, изучив предложения в специализированных СМИ и прежде всего в интернете.

Также потребителям самостоятельно можно и продать офис.

Как правило, большинство сделок проходит с участием риэлторских агентств, которые помогают найти покупателя или продавца, а также оформить все необходимые документы.

Чтобы получить или заплатить справедливую цену, опять же стоит изучить текущие предложения офисной недвижимости на рынке.

Например, помещение под офис м. Сокольники площадью 1 119 м² стоит 116 217 руб. м²

Помещение под офис м. Пушкинская 50 м² – 613 800 руб. м².

Помещение под офис м. Алексеевская 39 м² – 194 432 руб. м².

Помещение под офис м. Тушинская 2 100 м² – 122 857 руб. м².

Помещение под офис м. Красные ворота 210 м² – 240 000 руб. м².

Помещения под офис м. Динамо 579 м² – 268 027 руб. м².

Помещение под офис м. Чистые пруды 383 м² – 29 661 руб. м².

М..Авиамоторная, бизнес-центр "Душинская, 3", – 160 000 000 рублей .

Аренда офиса

Арендовать офис можно также как самостоятельно, так и с помощью риэлторского агенства. Нужно быть внимательным при подписании арендного договора, в котором должно быть подробно прописано, кто будет заниматься ремонтными работами, входят ли эти затраты в оплату за аренду, какое офисное оборудование используется, на каких условиях и т.д.

Риэлтерское агентство может оказывать свои услуги потребителям без комиссии для арендатора, взимая плату за свои услуги с арендодателя.

Обычно риэлторские агентства специализируются на операциях по покупке-продаже коммерческой недвижимости или на арендных операциях.

Риэлторское агентство может предложить имеющиеся в базе офисы или подыскать помещения исходя из специальных критериев, указанных заказчиком. В базах агентств может находиться несколько сотен различных объектов.

Например, аренда офиса 71 – 100 кв.м. может обходиться в 16 000 – 17 000 руб/кв.м/год.; офиса 510 кв.м в 30 000 руб/кв.м/год; офиса 200 – 2 000 кв.м в 9 500 руб/кв.м/год и т.д. Все зависит от характеристик конкретного офиса.

Реклама офисов

При создании рекламы риэлторы нередко подчеркивают самое главное в имеющихся у них офисах:

"Офис в двух шагах от станции метро"

"Три комнаты для персонала, переговорная комната, два кабинета, минибар, туалет..."

"Специальная проводка для вашего офисного оборудования"

"По такой цене вы сможете купить или это прекрасное помещение на втором этаже, или любое другое, но в сыром, глухом подвале. Выбирайте, где ваш офис будет выглядеть предпочтительнее..."

"Ваши сотрудники могут питаться здесь же. Есть разрешение для работы собственного буфета..."

"Легкий подъезд со двора даже для грузового транспорта"

"По соседству со всемирноизвестными фирмами!"