Операции с недвижимостью: купить, продать, арендовать

Операции с недвижимостью одни из самых важных и крупных в нашей жизни. Покупая жилой дом, мы покупаем не просто здание, но и кров для семьи. Покупая коммерческий объект, мы покупаем наше деловое будущее. Продавая недвижимость мы рискуем очень крупными суммами денег, которые можно пустить и также на жилье, и инвестировать в бизнес, образование. Во время операций с недвижимостью потребителями многое ставится на карту: семья, здоровье, благосостояние, репутация и нередко, увы, сама жизнь.

Проводить операции с недвижимостью можно как самостоятельно, так и с помощью риэлторов, риэлторские агентств, ипотечных брокеров и прочих специалистов работающих на рынке недвижимости.

Основные операции с недвижимостью – это покупка, продажа, аренда.

Перед совершением сделки необходимо тщательно проверять все документы на приобретаемый объект: право собственности или договор аренды на земельный участок, разрешение на строительство, инвестиционный контракт, акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства), а также сроки действия этих документов.

Таким образом, покупая недвижимость по очень низкой цене потребителю необходимо провести юридическую экспертизу всех документов, имеющих отношение к сделке, внимательно осмотреть объект, пообщаться с соседями и узнать у продавца, почему он так снижает цену. Вполне вероятно, что никаких опасностей сделка не таит и у продавца есть вполне внятное объяснение своим действия.

Продать недвижимость

Продать недвижимость – это не менее сложная и ответственная операция.

Иногда на то, чтоб продать объект уходят годы, как например, в случае с недвижимостью известного голливудского актера Марк Уолберга. Он никак не может избавиться от особняка, который купил в 2001 году за 4, 95 млн долларов. Общая площадь особняка – более 1 000 кв. м., есть семь спален, 10 ванных комнат, а также отдельно расположенный домик для гостей с двумя спальнями и двумя ванными комнатами. В 2008 году Уолберг пытался продать особняк – за 15,9 млн долларов. В 2011 года цена понизилась до 13, 995 млн долларов. В 2012 году запрашиваемая цена– 12,995 млн долларов. И все равно никто не покупает. Экономический кризис…

Конечно, в некризисные времена и с более дешевыми объектами дело продажи обстоит несколько проще. Вместе с тем при продаже объекта даже с нормальной ликвидностью и даже при помощи риэлторов, имеющих большую базу покупателей, потребителям порой приходится ждать немалое время.

Иногда продавцы идут на операции по срочному выкупу недвижимости, когда собственнику нужно, например, в течение нескольких дней продать квартиру, чтобы срочно переехать в другой город (заграницу), выплатить кредит или инвестировать в очень выгодное дело, а также, бывает, в том случает, когда недвижимость находится под угрозой спора или ареста. Тогда продавец очень быстро получает плату, а покупатель приобретает объект со значительной скидкой. Например, если собственник хочет получить деньги в течение нескольких дней, ему придется предоставить скидку в 30– 50% от реальной стоимости объекта.

Арендовать недвижимость

На рынке аренды недвижимости проводятся операции как с жилой, так и коммерческой недвижимостью, во время которых собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.

Договор аренды и жилого и коммерческого недвижимого имущества необходимо регистрировать в Федеральной регистрационной службе.

Договор найма необходимо заключать в письменной форме, если он заключается на срок более одного года, а также в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока договора).

Наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату, использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения, находящегося в нем имущества и т.д.

Сдавать в аренду недвижимость может только его собственник или лицо, которое уполномочено на это собственником согласно закона.

Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, из которых один остается у арендатора, а второй находится у арендодателя. После подписания договора потребителем производится оплата аренды на оговоренный срок. Обычно сразу оплачивается два-три размера месячной ренты: один размер – за месяц вперед, второй размер – в качестве залога, третий размер – как агентское вознаграждение (если в сделке участвует третья сторона).

На рынке коммерческой недвижимости имеется как прямая аренда, так и субаренда таких объектов как офисные, складские, торговые, производственные и универсальные помещения, а также заводы, фабрики, земельные участки для их строительства, водные объекты и т. д.

Риски при операциях с недвижимостью

При любой покупке-продаже есть определенные риски, но цена потребительских рисков при операциях с недвижимостью особенно высока – ведь стоимость объекта может быть просто огромной.

Увы, но около 1,5% ранее заключенных сделок в дальнейшем расторгается по решению суда.

Сделка может быть оспорена в суде, если:

– были нарушения в процессе приватизации объекта;

– осуществлена продажа по поддельным документам (например, по недействительной доверенности);

– имеется недееспособность или неспособность понимать значение своих действий одного из участников сделки;

– нарушены интересы кого-либо из наследников при разделе наследственного имущества;

– совершена сделка с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.

Риэлтор или риэлторское агентство не собирается жить или работать в приобретаемом или продаваемом объекте, их цель заключается лишь в том, чтобы как можно провести сделку и получить комиссионные. Следует помнить, что всю ответственность, все риски несет прежде всего сам продавец или покупатель

Что может указывать потребителю на предполагаемое мошенничество при операциях с недвижимостью? Например, это могут быть:

– нежелание продавца предоставить документы о предыдущих сделках с данным объектом;

– любое другое ограничение в доступе к информации об объекте;

– давление, направленное на как можно скорейшее завершение сделки,

– готовность предоставить очень большую скидку за получение денег до оформления документов о совершении сделки.

Продавец может потерять деньги, если:

– в договоре купли-продажи указана не полная стоимость квартир, а частичная, которая и будет возвращена на основе судебно решения (расписка не всегда выручает);

– объект является предметом имущественного спора или из квартиры были временно или незаконно сняты с регистрационного учета люди, которые сохраняют свое право пользования жильем.

Арендатор может быть обманут агентством недвижимости, которое предоставляет клиентам не искомое жилье, а недействующие варианты. Обман в этом случае начинается с того, что клиентам предлагается подписать договор не на поиск жилья, а на некие информационные услуги. Во избежание такого обмана стоит платить посредникам только после заключения договора с хозяином жилья и заселения в него.

Также вариантом жульничества с арендой является договор на более низкую оплату, но с условием доделать ремонт. И еще на арендных аферистов может указывать очень низкая цена аренды, согласие хозяина на любые условия арендатора, предъявление копий документов и т.д.

Общим риском является субъективизм судьи, который может принять немотивированное решение как в пользу продавца, так и в пользу покупателя недвижимости.