Ипотечная комиссия за выдачу кредита потребителю: суд, банк, услуга

Постановлением президиума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2009 № 8274/09 по делу № А50-17244/2008 практика взимания комиссии за выдачу кредита (КВК) признана незаконной. Суд провозгласил, что:

1. В соответствии с Положением «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории РФ» (утвержденного Банком России 26.03.2007 № 302-П) условием предоставления и погашения кредита (кредиторская обязанность банка) является открытие и ведение банком ссудного счета. Ссудный счет по своей природе не является банковским счетом и необходим лишь для того, что отражать поступление денег от заемщика в качестве погашения кредита. Вы не можете придти в банк и попросить открыть ссудный счет (расчетный и текущий – пожалуйста, а ссудный только при получении кредита). Таким образом, открытие ссудного счета не является самостоятельной банковской услугой.

2. Комиссия за открытие и ведение ссудного счета не предусмотрена действующим законодательством РФ. Поэтому взимание комиссии противоречит п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей». Указанная норма признает недействительными положения договора, ущемляющие права потребителя. Кроме того, необходимо упомянуть о ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности», которая появилась в законе уже после появления вышеназванного судебного акта. Данная норма прямо запрещает устанавливать комиссионное вознаграждение по операциям, не предусмотренным этим федеральным законом. Так как такое понятие как ссудный счет в данном законе отсутствует, то взимание комиссии за его открытие незаконно».

После вынесения данного постановления часть банков отказалась от взимания комиссии за выдачу кредита. Еще часть банков отменяла комиссию только на определенный срок во время своих рекламных акций.

Вместе с тем многие банки до сих пор продолжают взимать КВК с потребителей либо именно как комиссию за выдачу кредита, либо под видом некоей комиссии за открытие и ведение ссудного счета. Еще вариант комиссии «за сбор, обработку и техническую передачу информации о физическом лице, связанную с распространением на него условий Договора ипотечного страхования, а также за распространение на него условий Договора…»

Обычно размер комиссии за выдачу ипотечного кредита в среднем по рынку составляет приличную сумму – 1 – 1,5% от суммы кредита, но может быть и 2,5-4%.

Очень редко КВК исчисляется в процентах от стоимости приобретаемого жилья.

Некоторые банки предлагают заемщикам уплатить более высокую комиссию, чтобы снизить величину процентной ставки по кредиту. Так, например, в одном из банков процентная ставка по кредитам в любой валюте может быть снижена на 0,5%, если заемщик готов заплатить за выдачу кредита вместо стандартных 1,5% от суммы кредита комиссию в размере 3%. За уплату же комиссии в размере 4,5% от суммы кредита процентная ставка снижается на 1% и т.д.

Другой банк предлагает потребителям в течение 7 банковских дней с даты одобрения заявки по ипотечному кредиту внести сумму первоначального взноса на счет банковской карты, чтобы получить скидку в размере половины суммы комиссии за выдачу кредита.

Некоторые банки берут с ипотечных заемщиков ежегодную комиссию за обслуживание счета или пакета банковских услуг.

КВК иногда снижают или отменяют для отдельных категорий заемщиков. Обычно для покупателей жилья в рамках партнерских программ с застройщиками и риелторами, а также для заемщиков из числа сотрудников компаний – корпоративных клиентов и «зарплатных» клиентов.

Важно то, что любой заемщик вправе обратиться в банк с письменным требованием о возврате суммы комиссии или ее зачете в счет погашения задолженности по кредиту. Если такое обращение не дает положительных результатов, то далее потребителю стоит обратиться в суд с соответствующим иском о взыскании неосновательного обогащения (особенно, если сумма КВК получается со многими нулями).

В суд можно обращаться и после трех и более лет, т.к. срок исковой давности начинает исчисляться с того времени, когда потребитель узнал о нарушении своего права.

Также можно обратиться в Роспотребнадзор, который привлечет банк к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8. КоАП РФ «Нарушение иных прав потребителей».

См. также:

Рефинансирование ипотеки

Все о недвижимости

۩ ▲