Ипотека в силу закона или легальная ипотека – это ипотека, которая возникает при  наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Согласно п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 213 от 15.06.2006, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Также предоставляются: документ, удостоверяющий личность заявителя (при обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия), а также документы, названные в договоре ипотеки в качестве приложений.

Законодательство об ипотеке в силу закона обеспечивает льготный режим возникновения ипотеки. Так государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Однако, исключением являются сделки с участием несовершеннолетних потребителей, которые в большинстве случаев не могут получать доход, достаточный для осуществления платежей по ипотечному кредиту. Важно и то, что несовершеннолетние ограничены в дееспособности и не могут самостоятельно совершать сделки до 14 лет, а с 14 до 18 лет совершают их только с согласия законного представителя (обычно родителей). До того как будет достигнут возраст в 18 лет продажа недвижимости несовершеннолетнего должна согласовываться с органами опеки. Но и после достижения возраста 18 лет, человек может не начать зарабатывать деньги для выплаты по ипотечному кредиту (например, он может поступить в высшее учебное заведение и продолжать находиться на иждивении у родителей). В связи с этим банки стараются ограничить участие несовершеннолетних в ипотечных программах.

Ипотека в силу договора или договорная ипотека – это ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон. Ипотека же в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, или точнее, такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заемщиком.

Все, что не относится к ипотеке в силу закона, является ипотекой в силу договора.

В том случае, если ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья потребителя, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. И если кредит получал один заемщик, а собственниками недвижимости должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, т.к. возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно.