Ипотечная оценка недвижимости для потребителей: инвестиционная, ликвидационная, востановительная стоимость

Оценка стоимости недвижимости – это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении определенного объекта недвижимости. В него входят: определение стоимости права собственности в отношении различных объектов недвижимости или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д.

Существуют различные виды стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, восстановительная стоимость, кадастровая стоимость.

В процессе определении рыночной стоимости объекта недвижимости фиксируется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, при условии, что стороны сделки действуют разумно и располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.:

– когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– когда объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

– когда цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

– когда платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость – это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. В отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Ликвидационная стоимость – это цена, за которую можно продать приобретенную потребителем недвижимость в течение короткого промежутка времени.

Восстановительная стоимость – это стоимость строительства нового объекта равная стоимости нового сооружения без учета амортизации (износа), применяемая, как правило, в страховом деле для оформления выплат при наступлении страхового случая. Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта с учетом накопленного износа.

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки рыночной стоимости, устанавливается и утверждается в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки, в частности, для целей налогообложения.

Существует несколько основных подходов к оценке недвижимости. Наиболее часто применяемый – доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. Данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. При использовании доходного подхода прибегают к методу капитализации доходов и методу дисконтирования денежных потоков

Затратный подход или подход на основе активов, обычно используемый для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений – это совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств. Таким образом, стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами данного объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Основным методом оценки недвижимости является метод капитализации – определение стоимости объекта недвижимости происходит с помощью преобразования годового чистого операционного дохода в текущую стоимость. Этот показатель рассчитывается по специальной формуле.

Также при оценке недвижимости используют три метода расчета нормы возврата капитала: метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда. Метод Ринга подходящ, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. Метод Хоскольда используется тогда, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке.

Наиболее универсален метод дисконтированных денежных потоков, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Сложности с оценкой российской недвижимостью возникают из-за недостаточной прозрачности этого рынка.

При рассмотрение потребительской заявки на ипотечный кредит происходит обязательная оценка банком ликвидности объекта недвижимости, который предлагается в качестве залога по кредиту. При этом исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости определяется максимальная сумма кредита и проверяется соответствие объекта недвижимости требованиям, которые установлены для залога по ипотеке.

Оценку объекта недвижимости проводит профессиональный оценщик. На практике оценщик нередко завышает стоимость недвижимости по сговору с заемщиком, заинтересованном в получении как можно большей суммы кредита. Оценщик несет ответственность только перед заемщиком.

Существуют и схемы, при которых именно банк, а не заемщик становится заказчиком оценки – стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости. В таком случае сводятся к нулю риски сговора между заемщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья, банк уменьшает свои риски в случае дефолта, существенно экономится время потребителя, которому в таком случае не нужно тратить время на заключение договора с оценщиком и передачу соответствующих документов.

См. также:

Рефинансирование ипотеки

Все о недвижимости

۩ ▲