|
Стоимость кредитов для покупки
считающейся менее ликвидной, чем квартиры, загородной
недвижимости, как правило, выше. Сегодня среднестатистический
кредит с фиксированной ставкой сроком на 15 лет с первоначальным
взносом 30% предоставляется приблизительно под 14 – 15% годовых
в рублях (11 – 12% годовых – в иностранной валюте).
Ставки по кредитам на оплату
долевого участия в строительстве на 1 – 2 % выше, чем по
кредитам на приобретение готовых квартир.
Как правило, более низкие ставки
используются для «зарплатных» клиентов, сотрудников
корпоративных клиентов, обладателей положительной кредитной
истории, а также для заемщиков, приобретающих жилье в рамках
партнерских программ.
Используются и другие подходы.
Например, один из банков определил, что заемщик может снизить
ставку по кредиту на 0,25 процентных пункта, если с момента
получения одобрения на выдачу кредита от банка до подписания
кредитного договора прошло не более 45 дней.
Нередко на размер ставки влияет и
форма подтверждения доходов заемщика. Например, для тех
потребителей, кто не
может подтвердить размер своего дохода справкой по форме 2-НДФЛ,
процентная ставка будет выше в среднем на 0,5 – 1%.
Сегодня в России происходит
переориентация заемщиков с фиксированных ставок на плавающие. Следует
отметить, что для ипотечного кредитования в большинстве развитых стран
мира характерно доминирование именно плавающей ставки. Это связано с
тем, что она позволяет банкам минимизировать риски колебаний рыночной
стоимости финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. В
период сохранения в мировой экономике благоприятной экономической
ситуации, плавающая ставка выгоднее для заемщика, чем фиксированная.
Плавающая ставка несет в себе достаточно высокий риск для заемщиков:
изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в
случае резкого изменения экономической ситуации. Примером тому может
послужить ипотечный кризис в США и Европе 2008 года.
|
|
Обычно плавающая ставка используется не в
чистом виде, а в комбинации с фиксированной. Так сначала на определенный
срок (1 – 5 лет) устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает
действовать плавающая. При этом ставка, зафиксированная на начальный
период погашения кредита, имеет более низкое значение, чем по
предложениям с фиксированной ставкой.
Очень часто погашение ипотечного кредита
осуществляется равными платежами — аннуитетами (A), который вычисляется
по формуле, учитывающей величину (тело) кредита, величину процентной
ставки за период (в долях) и количество периодов. При аннуитетных
платежах заемщик ежемесячно платит в счет погашения долга одну и ту же
сумму на протяжении всего срока кредитования. В таком случае основную
часть выплат сначала составляют проценты, но со временем размер этих
платежей сокращается, и тогда уже большая часть денег идет на погашение
тела кредита. Как правило, коммерческие банки применяют именно эту схему
расчета с заемщиками.
Также погашение может происходить и в
виде дифференцированных платежей, когда тело кредита выплачивают равными
долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума
в конце. Таким образом, основная долговая нагрузка приходится на первые
годы пользования потребителем заемными средствами.
Банки обычно предпочитают работать с
аннуитетными платежами, поскольку такая схема погашения задоженности
позволяет им получать несколько больше прибыли по кредиту.
Соответственно, для заемщиков кредит с такими выплатами будет немного
дороже. Но с другой стороны, аннуитетные платежи также хороший выбор и
для заемщика, т.к. они более «предсказуемы» из-за одинаковых выплат и не
требуют погашения долга в самом начале взаимоотношений с банком.
Каждый заемщик имеет свои индивидуальные
соображения по поводу того, какой вид платежей лучше. Стоит лишь
отметить, что к заемщикам с дифференцированной схемой платежей банки
обычно выдвигают более жесткие требования, т.к. в начале кредитных
отношений с банками долговая нагрузка на заемщиков особенно высока.
Несмотря на то, что дифференцированные
схемы дают меньшую переплату по кредиту, аннуитет является более
распространенным видом платежей по ипотеке.
Как правило, банки, занимающихся
ипотечным кредитованием, размещают на своих сайтах калькуляторы по
расчету суммы ипотечного кредита. Пользоваться им лучше, сначала получив
у бухгалтера организации заемщика расчет размера доходов.
|